Grundsteuer: Wie viel Grundsteuer Eigentümer auf ihre Mieter umlegen können

Haus- und Wohnungseigentümer haben das Recht, die auf ihre Immobilie erhobene Grundsteuer an ihre Mieter weiterzugeben. Allerdings sind dabei einige wesentliche Details zu beachten. Daher erörtern wir in diesem Beitrag die Frage: „Wieviel Grundsteuer können Eigentümer auf Ihre Mieter umlegen?“

Sie interessieren sich allgemein für Steuern im Immobilienbereich? In unserem Ratgeberartikel „Steuern im Immobilienbereich“ haben wir einen umfassenden Überblick zu den wichtigsten steuerlichen Themen zusammengestellt.

Die wichtigsten Fakten zur Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die Eigentümer auf ihre Immobilie zu entrichten haben. Sie wird einmal jährlich festgesetzt und meist quartalsweise bezahlt. Im Jahr 2017 betrugen die Grundsteuereinnahmen der Finanzämter insgesamt 13,56 Milliarden Euro (Statistisches Bundesamt, Realsteueraufkommen Grundsteuer B). Bei der Berechnung der Steuer legt man folgende drei Faktoren zugrunde:

• Einheitswert
• Grundsteuermesszahl
• Hebesatz

Der Einheitswert basiert auf einer Kombination von Baujahr, Bauart, Quadratmeterzahl, Ausstattung und Finanzierungsart des Gebäudes und entspricht den in den Jahren 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland geltenden Werteverhältnissen.

Geplant war, ihn im Abstand von jeweils sechs Jahren neu zu ermitteln, um so regionale Veränderungen angemessen berücksichtigen zu können. Da die regelmäßige Anpassung des Einheitswerts wegen ihres hohen bürokratischen Aufwands jedoch nie erfolgte, sind die Unterschiede zwischen vergleichbaren Immobilien in ähnlicher Lage recht groß.

Lediglich bei der Aufteilung von Häusern in Eigentumswohnungen und bei Haussanierungen wurden Neubewertungen vorgenommen. Infolge dieses inkonsequenten Umgangs mit dem Einheitswert gibt es heute Straßen, in denen die Grundsteuerlast von einem Haus zum anderen und manchmal sogar innerhalb desselben Gebäudekomplexes variiert.

Unterschiedliche Berechnungsmethoden je nach Art des Grundstück und der Immobilie

Um beispielsweise den Einheitswert eines in den alten Bundesländern befindlichen unbebauten Grundstücks festzustellen, multipliziert man seine Quadratmeterzahl mit dem im Jahr 1964 geltenden Bodenwert. Bei einem bebauten Grundstück wird der Einheitswert mithilfe des Sachwert- oder Ertragswertverfahrens berechnet. Letzteres wird bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern und Immobilien mit gemischter Nutzung (Wohn- und Gewerbeflächen im selben Gebäude) angewendet. Im Fall von hochwertigen Grundstücken und Luxushäusern kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz.

Grundsteuermesszahl in West- und Ostdeutschland unterschiedlich

Bei der Grundsteuermesszahl unterscheidet das Grundsteuergesetz (GrStG) in den §§ 14 und 15 bei den in Westdeutschland liegenden Grundstücken zwischen Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern. Einfamilienhäuser haben je nach Einheitswert eine Steuermesszahl von 2,6 oder 3,5 Promille. Bei Zweifamilienhäusern liegt sie bei 3,1 und bei Mehrparteienhäusern bei 3,5 Promille. In Ostdeutschland wird ein anderes Berechnungsverfahren angewendet. Dort liegt die Grundsteuermesszahl bei fünf bis zehn Promille. Der Hebesatz wird von jeder Kommune selbst festgelegt und liegt bei durchschnittlich 534 %. Großstädte haben grundsätzlich höhere Hebesätze als Orte in ländlichen Regionen.

Gewogene Durchschnittshebesätze der Grundsteuer B in den größten Städten Deutschlands im Jahr 2017

Quelle: Statistisches Bundesamt

Vereinfachtes Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer

Wir nehmen an, Sie sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit vier vermieteten Wohnungen in Berlin-Mitte. Das zuständige Finanzamt stellt für das Mehrfamilienhaus einen Grundsteuerbescheid aus.

Wir gehen nun davon aus, dass der vom Finanzamt berechnete Einheitswert des Mehrfamilienhauses mit 60.000 Euro festgestellt wurde.

Um den Grundsteuermessbetrag für das gesamte Haus zu erhalten, wird der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert:

60.000 Euro x 3,5 Promille = 210 Euro

Den jährlichen Grundsteuerbetrag errechnen Sie, indem Sie den Grundsteuermessbetrag mit dem in Ihrer Kommune geltenden Hebesatz (Grundsteuer Hebesatz B) multiplizieren:

210 Euro x 810 % (Hebesatz Berlin) = 1.701 Euro

Grundsteueränderungen

Da die auf Grundstücke und Häuser erhobene Steuer objektgebunden ist, ändert sie sich, wenn Sie Ihr Grundstück aufteilen, ein darauf befindliches Haus abreißen oder ein bestehendes Gebäude um einen Anbau erweitern. In diesen Fällen berechnet die Steuerbehörde den Einheitswert und eventuell noch die Grundsteuermesszahl neu. Teilen Sie Ihr Grundstück, erhält jedes Objekt vom Finanzamt eine eigene Steuernummer und wird steuerlich separat berechnet.

In bestimmten Fällen als Immobilieneigentümer sogar befreit von der Grundsteuer

In bestimmten Fällen sind Sie als Immobilieneigentümer sogar steuerbefreit. Dies gilt nach § 32 GrStG beispielsweise für denkmalgeschützte Häuser. Außerdem kann die Steuer vollständig oder teilweise erlassen werden, wenn Sie infolge eines nicht von Ihnen zu verantwortenden Wasser- oder Brandschadens hohe Mietausfälle haben.

Kommt es in Ihrer Gemeinde zu einem allgemeinen Mietpreisverfall von 50 %, reduziert sich Ihre Grundsteuerlast um 25 %. Erzielen Sie infolge des allgemein stark gesunkenen Mietpreises überhaupt keine Mieterträge mehr, muss Ihnen das Finanzamt die Hälfte der Steuer erlassen. Einzige Voraussetzung ist, dass Sie den Antrag bis Ende März des folgenden Jahres einreichen (BFH Az. II R36/10).

Grundsteuer auf Mieter umlegen: Wie ist die Rechtslage?

Vermieten Sie Ihre Immobilie, sind Sie gemäß § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung berechtigt, den Grundsteuerbetrag anteilig an die Mietparteien weiterzugeben, wenn Sie die Zahlung von Nebenkosten im Mietvertrag festgelegt haben. Sie legen ihn nach einem Verteilerschlüssel als Nebenkosten auf alle Bewohner des Hauses um. Bei preisgebundenen Wohnungen verwenden Sie dafür die Wohnungsfläche als Umlageschlüssel.

BGH schreibt Trennung der Steuerbeträge für verschiedene Nutzungsarten vor

Liegt bei Ihrer Immobilie gemischte Nutzung vor, müssen Sie meist zuvor die gewerblich genutzten Flächen von der Gesamtflächenzahl abziehen, weil die üblicherweise höheren Gewerbemieten die auf das Gebäude entfallende Gesamtsteuerlast erhöhen. Laut BGH-Urteil vom 8.3.2006 (Az. VIII ZR 78/05) sind Hauseigentümer dazu verpflichtet, eine Trennung der auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Steuerbeträge vorzunehmen, wenn die Mehrbelastung für die Mietparteien bei wenigstens 10 % liegt. Wohnen Sie selbst in Ihrem vermieteten Haus, müssen Sie Ihre eigene Wohnung natürlich ebenfalls herausrechnen. Das gilt außerdem für vermietete Stellplätze und Garagen, wenn diese eine deutliche steuerliche Mehrbelastung für die Hausmieter darstellen.

Wieviel Grundsteuer als Eigentümer eines gemischt genutzten Hauses umlegen?

Um zu erfahren, wie viel Grundsteuer Sie als Eigentümer eines gemischt genutzten Hauses auf Ihre Mieter umlegen können, müssen Sie den gesamten Steuerbetrag zuerst unterteilen: Voraussetzung für die Trennung zwischen Gewerbe- und Wohnflächen ist, dass der Einheitswert Ihrer Immobilie mithilfe des Ertragswertverfahrens berechnet wurde.

Stehen in Ihrem Haus mehrere Wohneinheiten leer, müssen Sie den auf diese Wohnflächen entfallenden Grundsteueranteil ebenfalls abziehen. Beantragen Sie für den Leerstand eine Steuerermäßigung, zu der Sie gemäß § 33 GrStG berechtigt sind oder erlässt Ihnen das Finanzamt diesen Steueranteil vollständig, sind Sie verpflichtet, die Reduzierung der steuerlichen Nebenkosten rückwirkend an die Hausbewohner weiterzugeben.

Kommt es zu einer Grundsteuererhöhung, haben Sie als Eigentümer-Vermieter gemäß § 560 BGB eine Frist von zwölf Monaten, innerhalb derer Sie die erhöhten Nebenkosten auf alle Mietparteien umlegen können. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass im Mietvertrag oder in der jährlichen Abrechnung der Nebenkosten ein solcher Erhöhungsvorbehalt formuliert ist.

Zwei Optionen zur Umlage der Grundsteuer auf Mieter

Um letztlich zu ermitteln, wie viel Grundsteuer Sie als Eigentümer auf Ihre Mieter umlegen können, haben Sie folgende Möglichkeiten:

Option 1

Sie geben die Steuer entsprechend dem Steuerbescheid als Nebenkosten an den Mieter weiter, was die einfachste Lösung ist. Voraussetzung dafür ist, dass eine derartige Regelung im Mietvertrag vereinbart ist.

Option 2

Sie verwenden die auf das Wohnhaus entfallende Grundsteuerlast als Berechnungsgrundlage und ermitteln die anteilige Steuer entsprechend dem im Mietvertrag genannten Umlageschlüssel.

Aktuelle Grundsteuerreform

Da die seit über 50 Jahren nicht aktualisierten Einheitswerte eine Ungleichbehandlung der Eigentümer bewirken, erklärte das Bundesverfassungsgericht 2018 das bis dato angewendete Berechnungsverfahren für verfassungswidrig und verfügte, dass Bund und Länder bis Ende 2019 die überfällige Grundsteuerreform auf den Weg bringen.

Anfang November stimmte der Bundesrat dem neuen Grundsteuermodell des Bundesfinanzministeriums zu. Mit der Folge, dass nunmehr alle deutschen Grundstücke ab 2022 neu bewertet werden müssen. Und dann jeweils im Abstand von sieben Jahren. Die Grundsteuerreform soll wie geplant 2025 in Kraft treten. Was Hauseigentümer und Mieter letztlich zu zahlen haben, hängt davon ab, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet. Und in welcher Kommune. Die Länder dürfen nämlich der sogenannten Öffnungsklausel zufolge selbst entscheiden, welches Berechnungsverfahren sie anwenden. Oder ob sie das vom Bundesfinanzministerium vorgeschlagene Bundesmodell nutzen.

Für die Einführung der Öffnungsklausel war die Änderung der Grundgesetz-Artikel 72, 105 und 125b erforderlich. Beim Bundesmodell erfolgt die Berechnung der Grundsteuer anhand der Flächengröße, der Gebäudeart, des Grundstückswerts, des Baujahrs, des Bodenrichtwerts und der durchschnittlichen Nettokaltmiete. Diese Methode hat allerdings einen gravierenden Nachteil: Die Grundsteuer wird automatisch höher, weil der Wert der Grundstücke und die Mieten ständig steigen.

Bayern kündigte bereits an, die Grundsteuerberechnung einzig von der Flächengröße abhängig zu machen. Dieses Verfahren reduziert zwar den bürokratischen Aufwand deutlich und spart damit Steuergelder. Allerdings benachteiligt es Eigentümer von Grundstücken in strukturschwächeren Regionen: Sie müssen genauso viel Grundsteuer entrichten wie Inhaber gleich großer Grundstücke in prosperierenden Innenstädten wie der Münchener City. Welche Bundesländer ebenfalls von der Öffnungsklausel Gebrauch machen werden, ist noch unklar. Denn derzeit wird noch berechnet, welches Verfahren welche Folgen hat.

Doch egal für welche Berechnungsmethode sich die Länder letztlich entscheiden, die Kommunen haben weiterhin einen nicht zu unterschätzenden Einfluss. Denn sie sind es, die mit der Festlegung von Hebesätzen bestimmen, wie viel Grundsteuer Immobilieneigentümer und Mieter zu zahlen haben. Im Bundesfinanzministerium geht man davon aus, dass die Kommunen ihre Hebesätze so festlegen, dass die Mieter nicht benachteiligt werden. Rechtliche Möglichkeiten, die Gemeinden dazu zu zwingen, gibt es allerdings nicht. Der Deutsche Städtetag kündigte aber schon an, die Grundsteuerreform über neue Hebesätze aufkommensneutral zu gestalten.

In der Immobilienwirtschaft ist man hingegen der Meinung, dass gestiegene Grundstückswerte durch eine Absenkung der Hebesätze nicht ausgeglichen werden könnten. Und dass die Bürger damit keinesfalls entlastet würden. Weil die Grundsteuer einen Anteil von etwa 15 Prozent an den jährlichen Steuereinnahmen der Kommunen hat, könnten sich außerdem verschuldete Gemeinden eine derartige Senkung überhaupt nicht leisten. Allerdings gibt es auch noch die Möglichkeit, zur Entlastung der Steuerzahler überhaupt keine Grundsteuer zu fordern (sogenannter Hebesatz 0). Die Wiedereinführung der Grundsteuer C erfolgt mit der Absicht, den Neubau von Wohnhäusern zu forcieren. Dank der Grundsteuer C sind die Kommunen zukünftig berechtigt, für baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz zu veranschlagen. Eine weitere Neuerung besteht darin, dass die Grundsteuer C auch über Regionen mit hohem Bedarf an Mietwohnungen hinaus eingefordert werden darf.

In der Immobilienbranche bevorzugt man übrigens das von Bayern favorisierte Flächenmodell. Denn bei diesem muss die Grundsteuer nur einmal berechnet werden, was den Verwaltungsaufwand deutlich reduziert. Bevor die neue Grundsteuer erstmals fällig wird, soll die Steuermesszahl rechnerisch überprüft und eventuell korrigiert werden. Im Bundesfinanzministerium wünscht man sich eine Senkung der Steuermesszahl, damit sie den gestiegenen Grundstückswert ausgleichen kann.

Was bedeutet die neue Grundsteuerreform für die Mieter?

Die Mietpreise für Objekte in guter Lage sind in den letzten Jahren stark angestiegen. In Ländern, die das Bundesmodell umsetzen, fließen die durch diese Mieterhöhungen gestiegenen Durchschnittsmieten in die Berechnung der Grundsteuer ein. Dadurch werden Mieter benachteiligt, die derzeit noch preisgünstig wohnen. Denn bei der Festlegung ihrer Grundsteuer werden ebenfalls die höheren Durchschnittsmieten angesetzt. Dadurch erhöhen sich auch ihre Wohnungsmieten.

Werden zur Grundsteuerberechnung die für Objekte in guten Lagen anfallenden höheren Durchschnittsmieten herangezogen, müssen Mieter in nicht so guten Lagen automatisch mehr Miete zahlen. Auch eine Senkung der Steuermesszahl könnte die Benachteiligung dieser Mieter nicht vollständig ausgleichen, so ein Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft. Damit Wohnungsmieter endgültig von der Umlage entlastet werden, befürwortet der Deutsche Mieterbund ihre Streichung im Betriebskostenkatalog.

Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats

Der Berliner Senat verabschiedete im September 2019 einen Gesetzentwurf, das sogenannte Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz. Er befindet sich inzwischen beim Bundesrat und sieht die Streichung der Grundsteuer-Umlage für Mieter vor. Nach dem Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz sollen nur noch Eigentümer von unbebauten Grundstücken und Gebäuden die Steuer entrichten. Zuvor wäre allerdings eine Änderung des BGB notwendig. Würde der Bundesrat dem neuen Gesetzentwurf zustimmen, hätten knapp 58 Prozent aller deutschen Haushalte weniger Miete zu zahlen. Das wären bundesweit 36,4 Millionen Mieter. Die Bundesratsinitiative basiert auf der Tatsache, dass die Grundsteuer eine Steuer auf vorhandenes Grundvermögen ist. Und dieses hätten einzig die Immobilieneigentümer. Daher dürfe die Steuer nicht den Mietern in Rechnung gestellt werden. Außerdem ist geplant, dass Mietverhältnisse, die vor dem möglichen Inkrafttreten des Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetzes zustande kommen, unter eine Übergangsfrist fallen.

Auch das Land Berlin muss seinen Hebesatz neu berechnen. Dieser liegt derzeit bei 810 %. Damit gehört Berlin zu den Bundesländern mit den höchsten Hebesätzen. Eigentümerverbände und ihre Unterstützer in der Politik prognostizieren eine Erhöhung der Kaltmieten bei Neuvermietungen, falls es zur Verabschiedung dieses Gesetzes käme. Denn über diese würden sich die Vermieter die ihnen entgangene Umlage wieder zurückholen. Und diese höheren Nettokaltmieten hätten den Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Folge. Dadurch wiederum könnten die Eigentümer die Mieten noch stärker anheben. Denn würden sie das nicht tun, hätte das eine Verringerung der Investitionen in den Wohnungsneubau zur Folge. Dieser Möglichkeit ist sich der Berliner Senat durchaus bewusst. Und hat bereits mit dem sogenannten Mietendeckel Vorkehrungen getroffen, dass die Mieter nicht zu stark belastet werden. So haben Vermieter in Berlin die Wahl zwischen einer Mieterhöhung von höchstens 15 Prozent innerhalb von drei Jahren und der Umlage der Grundsteuer auf ihre Mieter.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Debatte und Beschluss zur Grundsteuerreform im Bundesrat