Relevante Steuern im Immobilienbereich werden berechnet.

Über den gesamten „Lebenszyklus“ einer Immobilie hinweg fallen verschiedene Arten von Steuern an. Eigentümer von Immobilien haben beispielsweise nicht nur beim Erwerb, sondern auch beim Verkauf ihres Objekts Steuern ans Finanzamt zu entrichten. Hier passiert es schnell, dass Eigentümer, Verkäufer und Vermieter schnell den Überblick verlieren und dabei wertvolles Geld verschenken. Im Folgenden zeigen wir Ihnen auf, mit welchen Steuern auf Immobilien Sie rechnen müssen.

Immobilie kaufen

Möchten Sie sich ein Haus oder ein unbebautes Grundstück kaufen, werden bereits bei seiner Anschaffung Steuern fällig.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim notariell beurkundeten Erwerb einer Immobilie an und wird wegen der ähnlichen Bezeichnung häufig mit der Grundsteuer verwechselt. Wie hoch die Grunderwerbsteuer ist, richtet sich nach dem Bundesland, in dem sich Ihre Immobilie befindet und dem Wert des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks. Generell müssen Sie mit 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises rechnen. In Ausnahmefällen gelten für diese Steuer abweichende Regelungen, die im Kaufvertrag festgehalten sind.

Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesland

BundeslandGrunderwerbsteuerGrunderwerbsteuer auf Beispiel-Kaufpreis von 500.000 €
Baden-Württemberg5,0 %25.000 €
Bayern3,5 %17.500 €
Berlin6,0 %30.000 €
Brandenburg6,5 %32.500 €
Bremen5,0 %25.000 €
Hamburg4,5 %22.500 €
Hessen6,0 %30.000 €
Mecklenburg-Vorpommern6,0 %30.000 €
Niedersachsen5,0 %25.000 €
Nordrhein-Westfalen6,5 %32.500 €
Rheinland-Pfalz5,0 %25.000 €
Saarland6,5 %32.500 €
Sachsen3,5 %14.000 €
Sachsen-Anhalt5,0 %25.000 €
Schleswig-Holstein6,5 %32.500 €
Thüringen6,5 %32.500 €

Sechs bis acht Wochen nach der notariellen Beurkundung fordert das Finanzamt Sie auf, die fällige Steuer zu entrichten. Zum Begleichen der Rechnung haben Sie vier Wochen Zeit. Trifft die vom Finanzamt ausgestellte Zahlungsbestätigung (Unbedenklichkeitsbescheinigung) bei Ihnen ein, kann die Grundbucheintragung vorgenommen werden. Ist das erworbene Objekt ein unbebautes Grundstück, fällt die Versteuerung für Sie vorteilhafter aus. Selbstständige und Vermieter können die entstandenen Kosten von der Steuer absetzen und damit ebenfalls bares Geld sparen.

Die Grunderwerbssteuer fällt auch an, wenn sich die Immobilie bereits im Firmenbesitz befindet. Haben Sie eine Kapitalgesellschaft mit Grundeigentum, sind Sie zur Versteuerung verpflichtet, wenn einer Ihrer Gesellschafter wenigstens 95 % Ihrer Firmenanteile hält. Bei einer Personengesellschaft ist das der Fall, wenn ein neuer Gesellschafter nach dem Verkauf eines Firmenanteils im Laufe der folgenden Jahre mehr als 95 % der Anteile käuflich erwirbt.

Steuern nach dem Immobilienkauf

Grundsteuer

Eine der Steuern, die Sie nach dem Erwerb Ihrer Immobilie zahlen müssen, ist die Grundsteuer. Bei ihr handelt es sich um eine Steuer, die einmal jährlich oder alle drei Monate zu entrichten ist. Das Finanzamt unterscheidet dabei zwischen dem privaten Immobilieneigentum (Grundsteuer B) und land- und forstwirtschaftlich genutzten Immobilien (Grundsteuer A). Möchten Sie Ihr Haus später vermieten, dürfen Sie diese Versteuerung als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Steht Ihr Haus nach dem Erwerb leer oder haben Sie deutlich niedrigere Mieteinnahmen, kann Ihnen das Finanzamt einen Erlass Ihrer Steuer gewähren. Lässt sich die Immobilie überhaupt nicht vermieten, reduziert es die Steuer oft sogar um 50 %. Einzige Voraussetzung ist, dass Sie die Mietausfälle nicht zu verantworten haben. Darüber hinaus müssen Sie nachweisen können, dass Sie trotz intensiver Suche keine Mieter finden. Oder eine städtebauliche Sanierung Verursacher des Leerstands ist.

Die Höhe der Grundsteuer variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Wie viel Sie jährlich zu zahlen haben, teilt Ihnen die zuständige Steuerbehörde per Grundsteuerbescheid mit. Die lange diskutierte Neuregelung der Grundsteuer gilt allerdings erst ab 2025. Dann wenden die Finanzämter bei ihrer Berechnung die folgende Formel an:

Immobilienwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Maßgebend für den Immobilienwert sind dann der Bodenrichtwert, die Höhe der Nettokaltmiete laut Statistik sowie Art, Größe und Alter der Immobilie. Die bisher angesetzte Steuermesszahl wird von 0,35 ‰ (Promille) auf 0,034 ‰ verringert. Obwohl sie gesetzlich dazu nicht verpflichtet sind, werden die Kommunen ihre Hebesätze vermutlich anpassen, um ihre Grundsteuereinnahmen auf dem bisherigen Niveau zu halten. Die vereinbarte Öffnungsklausel erlaubt es jedem Bundesland, sein eigenes Steuerberechnungsmodell anzuwenden.

Darüber hinaus sieht die Neuregelung eine zusätzliche Grundsteuer C vor. Sie gilt für Eigentümer unbebauter aber baureifer Grundstücke und hat höhere Hebesätze. Damit die neue Grundsteuerregelung auch termingerecht umgesetzt werden kann, müssen Sie als Immobilieneigentümer eine zusätzliche Steuererklärung abgeben. In diese tragen Sie Angaben zur Grundstücksfläche, Art der Immobilie, Alter des Hauses, den Bodenrichtwert und die Mietniveaustufe ein.

Steuern auf Mieteinnahmen

Vermieten Sie Ihre Immobilie, haben Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Sie in die Anlage V Ihrer Einkommenssteuererklärung eintragen. Von Ihren Mieteinnahmen bringen Sie zuerst Abschreibungen, Schuldzinsen und alle laufenden Kosten in Abzug. Die Steuern auf Mieteinnahmen verringern sich darüber hinaus durch erforderliche Sanierungsarbeiten und Renovierungen. Bei der Versteuerung Ihrer Mieteinnahmen können Sie 50 Jahre lang je 2 % des Immobilienwerts als Abschreibung steuermindernd nutzen. Bei Immobilien, die vor 1925 erbaut wurden, sind es sogar 2,5 % über einen Zeitraum von 40 Jahren. Sanieren Sie eine denkmalgeschützte Immobilie, können Sie Ihre Steuern auf die Vermietung mit noch höheren Abschreibungen verringern. Instandsetzungsarbeiten und Reparaturen an vermieteten Häusern mindern maximal fünf Jahre lang Ihre Einkommenssteuer. Andere nicht auf Mieter umlegbare Kosten wie Maklerprovisionen und Kosten für Anzeigen und die Hausverwaltung reduzieren die während einer Vermietung anfallenden Steuern zusätzlich.

Um sich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu sichern, fallen beständig Werbungskosten an. Was genau das ist, worauf Sie achten müssen und welche Werbungskosten Sie sofort steuerlich absetzen können erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung.

Vermieten Sie Gewerberäume, sind natürlich ebenfalls Steuern auf Mieteinnahmen fällig. Bei diesen zu versteuernden Mieteinnahmen gelten mitunter Regelungen, die von der Versteuerung der Wohnungsvermietung abweichen. Als Vermieter von Wohnräumen sind Sie generell nicht umsatzsteuerpflichtig. Vermieten Sie dauerhaft Gewerberäume, können Sie mit Umsatzsteuer vermieten. Kurzfristige gewerbsmäßige Vermietungen wie zum Beispiel Hotelzimmer sind immer umsatzsteuerpflichtig. Der entscheidende Vorteil ist, dass Sie bei Ausgaben, die Sie für Ihre Immobilie tätigen, die Vorsteuer in Abzug bringen können.

Für Stellplätze und Garagen gelten mitunter andere steuerliche Vorgaben. Vermieten Sie eine Wohnung mit Pkw-Stellplatz, müssen Sie keine Steuern Mieteinnahmen ans Finanzamt entrichten. Für unabhängig vom Wohnraum gegen Miete zur Verfügung gestellte Garagen müssen jedoch steuerliche Abgaben auf die Vermietung entrichtet werden (Umsatzsteuer). Diese Steuern auf Mieteinnahmen können Sie jedoch umgehen, wenn Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen.

Beschließen Sie, als gewerblicher Vermieter aufzutreten, können Sie Ihre Steuern reduzieren, indem Sie eine vermögensverwaltende GmbH gründen. Diese Vorgehensweise empfiehlt sich insbesondere dann, wenn Sie Eigentümer zahlreicher Immobilien sind und entsprechend hohe Steuern auf die Einnahmen aus der Vermietung zu zahlen haben. Noch mehr Steuern im Rahmen der Vermietung sparen Sie, wenn Ihre GmbH über diverse Objekte verfügt.

Mit der ausschließlich zum Zweck der Vermögensverwaltung gegründeten und notariell beurkundeten GmbH sparen Sie die normalerweise bei einer GmbH anfallende Gewerbesteuer und Körperschaftssteuer plus Solidaritätszuschlag. Werden die Erträge aus der Vermietung nicht entnommen, entfallen zusätzliche Steuern. Entnimmt jedoch einer der Gesellschafter die Mieteinkünfte, zieht der Fiskus pauschal 25 % Steuern auf die Vermietung in Form der Kapitalertragssteuer ab. Zu diesen Steuern auf Mieteinnahmen kommen noch 5,5 % Solidaritätszuschlag hinzu.

Immobilie vererben: Erbschaftssteuer

Personen, die eine Immobilie erben, sind verpflichtet, Erbschaftssteuer zu zahlen. Bei ihr können sie einen persönlichen Freibetrag in Abzug bringen. Wie hoch dieser ausfällt, richtet sich danach, in welchem Verwandtschaftsverhältnis der Erbe zum Erblasser steht.

  • Hat Ihr Ehepartner Ihnen ein Haus vermacht, können Sie bei der Versteuerung 500.000 Euro als Freibetrag abziehen.
  • Für Kinder und Stiefkinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro.
  • Für Enkelkinder gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro.
  • Sind Großeltern und Eltern die rechtmäßigen Erben, können sie bei der Steuer einen Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro geltend machen.
  • Alle anderen Erben müssen sich mit einem Freibetrag bei der Erbschaftssteuer von 20.000 Euro begnügen.

Höhe des Freibetrags für die Erbschaftssteuer bei Immobilien

VerwandtschaftsgradHöhe des Freibetrages in €
Ehepartner500.000
Kinder und Stiefkinder400.000
Enkelkinder200.000
Großeltern und Eltern (wenn sie die rechtmäßigen Erben sind)100.000
anderes Verwandtschaftsverhältnis20.000

Wie hoch die Steuer auf geerbte Immobilien ausfällt, hängt von ihrem aktuellen Marktwert ab. Der Fiskus setzt zu ihrer Berechnung grundsätzlich 90 oder 100 % des derzeitigen Immobilienwerts an. Welcher Prozentsatz gilt, richtet sich danach, ob das Objekt zum betreffenden Zeitpunkt von Mietern bewohnt wird oder leer steht. Wie bei Steuern generell haben Sie auch bei der Erbschaftssteuer bestimmte Fristen zu beachten. So müssen Sie Ihrem Finanzamt beispielsweise innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers mitteilen, dass Sie der legitime Erbe seines Vermögens sind. Versäumen Sie den letzten Termin, können Sie noch Jahre danach zur Zahlung der Steuer herangezogen werden. Von den strafrechtlichen Konsequenzen einmal abgesehen.

Für Erben gilt laut Erbschaftssteuerrecht Folgendes:

  • In die Steuerklasse I fallen Ehepartner, Enkelkinder, Urenkel, Stiefkinder, Großeltern und Eltern.
  • Steuerklasse II gilt für geschiedene Ehepartner, Brüder, Schwestern, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern und Schwiegerkinder.
  • Weitere Erbberechtigte werden der Steuerklasse III zugeteilt.
  • Für Immobilien mit einem Wert bis über 26 Millionen Euro liegen die Steuersätze bei 7 bis 50 %.

Ein Beispiel: Sie haben von Ihrem Vater ein Haus im Wert von 407.000 Euro geerbt. Weil bei Ihnen die vorteilhafte Steuerklasse I angewendet wird, müssen Sie nach Abzug von 400.000 Euro Freibetrag nur noch 7.000 Euro versteuern. Das sind bei 7 % Erbschaftssteuer gerade einmal 490 Euro. Keine Steuer zahlen Sie, wenn Sie als Erbe wenigstens zehn Jahre lang in Ihrer Immobilie wohnen. Wollen Sie sie vor Ablauf dieses Zeitraums vermieten oder verkaufen, erhalten Sie vom Finanzamt einen Erbschaftssteuerbescheid.

Mehr zur Thema Erbschaftssteuer erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel.

Immobilie verschenken: Schenkungssteuer

Bei einer Schenkung handelt es sich laut § 516 BGB um eine Übertragung von Eigentum ohne Gegenleistung.Im Hinblick auf Steuersätze, Steuerklassen und Freibeträge unterscheiden sich Schenkungen nur unwesentlich von Erbschaften. Bei der Steuer auf Schenkungen sind Sie als Begünstigter im Vorteil, wenn Sie mit dem Schenkenden nahe verwandt sind. Hierzu informieren wir Sie umfassend in unserem Artikel zur Schenkungssteuer.

Verschenken Sie Ihr selbstgenutztes Haus zu Lebzeiten an Ihren Ehepartner, können Sie dies ohne Versteuerung tun. Möchten Sie Ihre Immobilie übertragen, aber noch weiter darin wohnen, ist es ratsam, ein Wohnrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen. Außerdem kann ein Nießbrauchsrecht den Marktwert Ihres Hauseigentums und damit die Schenkungssteuer deutlich verringern.

Verschenken Sie eine vermietete Immobilie, zieht das Finanzamt dafür pauschal 10 % von ihrem Verkehrswert ab. Auch bei einer im Abstand von zehn Jahren erfolgenden Übertragung in mehreren Schritten können sich für den Beschenkten nicht zu unterschätzende Steuervorteile ergeben. Bei einer Kettenschenkung ist dies auch oft der Fall: Mitunter sind Schenkungen der Großeltern an ihr Kind und von diesem an den Enkel sogar steuerfrei. Zwischen der ersten und der zweiten Übertragung sollte allerdings ein Zeitraum zwischen einem und drei Jahren liegen (Schamfrist). In jedem Fall sollte bei geplanten Kettenschenkungen eine intensive steuerliche Beratung im Vorfeld erfolgen, um Fragen frühzeitig zu klären und eine passende Strategie zu erarbeiten.

Steuern beim Immobilienverkauf

Veräußern Sie Ihre vermietete oder selbstgenutzte Immobilie frühestens zehn Jahre nach ihrem Erwerb, müssen Sie keine Steuern auf den Verkauf bezahlen. Kommt es jedoch innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf bei drei oder mehr Objekten zu einem Immobilienverkauf, fallen generell Umsatz- und Gewerbesteuer an. Erzielen Sie bei diesem Immobilienverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist zusätzlich einen Nettogewinn, müssen Sie Spekulationssteuer entrichten.

Auch wenn Ihr vermietetes Objekt inzwischen einen deutlich höheren Wert hat, führen Sie den Immobilienverkauf besser erst nach Ablauf der zehn Jahre durch. Geht es dabei um Wohnungseigentum, fallen dieselben Steuern an. Maßgebend für das Anrechnen der Spekulationssteuer ist lediglich, dass nach Abzug sämtlicher Kosten der Immobilie noch ein Reingewinn verbleibt. Zur Versteuerung sind Sie jedoch nicht verpflichtet, wenn Sie die verkaufte Immobilie in den drei Jahren vor dem Immobilienverkauf selbst bewohnt haben. Steuern fallen auch an, wenn Sie einzelne vermietete Wohneinheiten Ihres Mehrfamilienhauses verkaufen. Findet der Immobilienverkauf beispielsweise ein Jahr nach dem Erwerb des Mehrfamilienhauses statt, müssen Sie für die mit Gewinn veräußerten zwei Wohnungen Spekulationssteuer entrichten. Gelten Sie als gewerblicher Immobilienverkäufer, müssen Sie zur Spekulationssteuer noch Umsatz- und Gewerbesteuer zahlen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Im Rahmen des notariell beurkundeten Kaufs einer Immobilie fällt die Grunderwerbssteuer an. Ihre Höhe ist abhängig von Ihrem Wert und Standort. In der Regel liegt sie zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Wie berechnet sich die Grundsteuer nach der Neuregelung?

Ab 2025 ergibt sich die zu entrichtende Grundsteuer aus der Multiplikation von Immobilienwert, Steuermesszahl und Hebesatz. Der Immobilienwert wird dabei durch Faktoren wie den Bodenrichtwert, die Höhe der Nettokaltmiete und die Art, Größe und das Alter der Immobilie beeinflusst.

Wie hoch sind die Freibeträge für die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Die Höhe des Freibetrags hängt vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser ab. Erben Sie von Ihrem Ehepartner, beträgt der Freibetrag 500.000 €. Erben Kinder oder Stiefkinder, beträgt der Freibetrag 400.000 €, bei Großeltern und Eltern sind es 100.000 €. Alle anderen Erben wird ein Freibetrag von 20.000 € zuteil.

Muss ich beim Verkauf einer Immobilie Steuern zahlen?

Wenn Sie eine vermietete oder selbstgenutzte Immobilie nach frühestens zehn Jahren verkaufen, müssen Sie keine Steuern entrichten. Im Falle eines Verkaufs vor der Zehnjahresfrist kann neben Umsatz- und Gewerbesteuer auch die Spekulationssteuer fällig werden.

Nutzen Sie unsere Erfahrung für Ihren Erfolg

Suchen Sie nach einem kompetenten Steuerberater, der Ihnen mit Sachverstand und Erfahrung zur Seite steht? Gerne unterstützen wir Sie mit unserer langjährigen Erfahrung in allen steuerlichen Belangen.

Gieron & Partner ist eine erfahrene Berliner Steuerkanzlei und berät Sie gerne bei allen steuerlichen Fragen.

Nehmen Sie jetzt Kontakt zu uns auf