Ausgaben rund um das Thema Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen.

Wir erläutern Ihnen, was zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehört, was Werbungskosten überhaupt sind und wie sich sofort absetzbare Werbungskosten von nicht sofort absetzbaren Werbungskosten unterscheiden. Wir geben Ihnen außerdem eine ausführliche Auflistung der wichtigsten sofort absetzbaren und nicht sofort absetzbaren Werbungskosten, erklären Ihnen, was es mit vorweggenommenen Werbungskosten auf sich hat und wie Sie entstehende Kosten trotz Leerstand oder kostenloser bzw. verbilligter Vermietung steuerlich geltend machen können.

Eigentümer tun sich oft schwer, wenn es darum geht, im Rahmen der Vermietung und Verpachtung anfallende Kosten steuerlich geltend zu machen – und verschenken in ihrer Einkommenssteuererklärung oft bares Geld. Um das zu vermeiden, möchten wir Sie im folgenden Ratgeberartikel über einige wichtige Aspekte rund um das Thema Werbungskosten im Kontext von Vermietung und Verpachtung aufklären.

Was gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen Sie, wenn Sie Gebäude, die zu Ihrem Privateigentum gehören, einem Dritten gegen Bezahlung überlassen. Zu diesen Immobilien zählen:

  • Grundstücke,
  • Eigentumswohnungen,
  • Wohngebäude,
  • Geschäftshäuser,
  • einzelne Gebäudeteile.

Weil Sie gleichzeitig für die vermieteten Objekte Aufwendungen haben, dürfen Sie diese in Ihrer Steuererklärung als anfallende Werbungskosten für Objekte aus Vermietung und Verpachtung eintragen. Diese Aufwendungen verringern Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und somit Ihre Steuerlast. Als Vermieter müssen Sie alle Einkünfte, die Sie auf diese Weise erzielen, versteuern. Zu den steuerpflichtigen Einkünften zählen:

  • die Miete/Pacht selbst,
  • Mietvorauszahlungen,
  • erhaltene Entgelte für Nebengebäude und Räume (Garage, Keller),
  • Entgelte für das Grundstück selbst,
  • Entgelte für auf dem Grundstück befindliche Werbeflächen,
  • Umlagen wie Kosten für die Müllentsorgung und Grundsteuer.

Falls Sie im Immobilienbereich Fragen zum Thema Steuern haben, finden Sie Antworten dazu in unserem Ratgeberartikel „Steuern im Immobilienbereich“.

Kautionszahlungen, die vom Mieter vorab zu leisten sind, gehören normalerweise nicht zu den zu versteuernden Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Von dieser Regelung ausgenommen ist der Fall, dass Sie als Vermieter gezwungen sind auf die Kautionszahlung zurückzugreifen, weil der Mieter die von ihm verursachten Schäden nicht ersetzt. Generell gilt für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung das Zuflussprinzip. Das bedeutet, dass Einnahmen für das Jahr anzugeben sind, in dem Sie zugeflossen sind. Dies gilt auch für Mietnachzahlungen. 

Übrigens: Sie müssen nicht unbedingt Eigentümer des vermieteten oder verpachteten Objekts sein, um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erhalten. Auch Mieter, die ihre selbst genutzte Wohnung an eine andere Person vermieten, haben steuerlich betrachtet derartige Einkünfte.

Was sind Werbungskosten?

Verfügen Sie über Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, haben Sie das Recht, von diesen Werbungskosten abzuziehen. Als Werbungskosten bezeichnet man nach § 9 Abs. 1 EStG alle Kosten die dem Vermieter anfallen, um sich seine Mieteinkünfte zu sichern und zu erhalten. Als Vermieter tragen Sie diese Aufwendungen in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung unter Werbungskosten ein und ordnen die Summen in die entsprechenden Zeilen ein. Für welches Steuerjahr Sie Ihre Werbungskosten geltend machen dürfen, hängt vom Datum der Zahlung ab (Abflussprinzip). Wann die jeweiligen Rechnungen zugegangen sind und welche Zeiträume jeweils betroffen sind wird nur dann wichtig, wenn es sich um regelmäßige Zahlungen um den 31.12. herum handelt. Werbungskosten sind dann nicht abzugsfähig, wenn Sie die Immobilie

  • später selbst nutzen möchten,
  • absichtlich unvermietet lassen, weil sie den Zeitpunkt der Vermietung noch nicht einschätzen können oder nicht wissen, ob Sie überhaupt vermieten wollen,
  • unentgeltlich Ihrem Kind überlassen wollen oder
  • verkaufen möchten.

Wie unterscheiden sich sofort absetzbare Werbungskosten und nicht sofort absetzbare Werbungskosten?

Manche der Werbungskosten sind sofort absetzbar, andere nicht. Sofort steuerlich absetzbar heißt, dass die aus Vermietung und Verpachtung anfallenden Werbungskosten im Jahr der Zahlung abgezogen werden dürfen (Abflussprinzip). Nicht sofort absetzbar bedeutet, dass sie ab dem Jahr ihrer Entstehung über einen langen Zeitraum abgeschrieben werden. Zu diesen nicht sofort bei der Steuer berücksichtigten Werbungskosten für die Vermietung gehören die Anschaffungs- und Herstellungskosten. Die Beschaffung von Solaranlagen beispielsweise gehört zu den Anschaffungskosten. 

Im Unterschied dazu kann ein eventuell anfallender Erhaltungsaufwand gleich im Jahr der Zahlung in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden. Dem Erhaltungsaufwand zuzuordnen sind beispielsweise Modernisierungsarbeiten an Fenstern und Türen, der Heizungsanlage (bspw. der Einbau einer Wärmepumpe), an Böden (das Einsetzen einer Dämmschicht) und Dach (neue wärmedämmende Eindeckung).

Zum Erhaltungsaufwand zählen außerdem Kosten, die bei Instandhaltungen und Reparaturen an bereits vorhandenen Mietobjekten entstehen. Bei kleineren Reparaturen addieren Sie die Beträge der für die Erhaltung der Immobilie im jeweiligen Jahr ausgestellten Rechnungen und ziehen sie anschließend ab. Rechnen Sie mit einer hohen Einkommensteuerzahlung, können Sie den gesamten Erhaltungsaufwand auf Antrag zu gleichen Teilen auf zwei bis fünf Jahre aufteilen. Unter bestimmten Umständen dürfen sogar kleinere Baumaßnahmen oder mehrere Arbeiten am gleichen Haus als sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand angegeben werden (Vereinfachungsregel).

Doch Vorsicht: Nicht jeder Erhaltungsaufwand ist sofort absetzbar. Haben Sie ein Haus gekauft, das Sie zur Vermietung anbieten und haben Sie in den ersten drei Jahren einen Erhaltungsaufwand, der insgesamt höher ist als 15 % der Netto-Anschaffungskosten, können Sie diesen nicht sofort in Abzug bringen.

Diese Art von Aufwand zählt zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten und erhöht die Bemessungsgrenze für die Abschreibungen. Grund ist, dass der Gesetzgeber diesen hohen Erhaltungsaufwand nicht als Instandhaltungsmaßnahme, sondern als Maßnahme zur Optimierung des Immobilienwerts betrachtet. Auch die nachträglichen Herstellungskosten dürfen Sie nur über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben. Nachträgliche Herstellungskosten sind alle Instandhaltungsarbeiten, die den Wohnraum erweitern, bei denen eine Dachform durch eine andere ersetzt oder eine Terrasse angebaut wird. Diese Kosten dürfen Sie aber sofort als Erhaltungsaufwand abziehen, wenn sie 4.000 Euro netto nicht überschreiten.

Halten Sie in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf unbedingt die 15-Prozent-Grenze ein. Sonst müssen Sie Ihre Handwerkerarbeiten über einen Zeitraum von maximal 50 Jahre abschreiben. Ist das jedoch nicht möglich, erledigen Sie solche Baumaßnahmen lieber erst nach Ablauf des dritten Jahres. Auch die Anschaffungskosten für eine in die Mietwohnung eingebaute Küche müssen Sie gesondert linear abschreiben. Mitvermietete Wirtschaftsgüter mit einem Anschaffungswert von netto 800 Euro können Sie in Ihrer Steuererklärung für die Vermietung und Verpachtung aber sofort mit ihrem Bruttobetrag als Werbungskosten eintragen. Weil der Gesetzgeber den Erhaltungsaufwand aber nicht in allen Fällen eindeutig definiert hat, sind Sie als Vermieter oder Verpächter auf der sicheren Seite, wenn Sie einen Steuerberater aufsuchen.

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Absetzbare Werbungskosten  aus Vermietung und Verpachtung

Die folgenden alphabetisch aufgelisteten Aufwendungen zählen zu den relevantesten steuerlich absetzbaren Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung. 

Abbruchkosten

Steht ein von Ihnen vermietetes Haus leer und wird abgerissen, weil während der Dauer der Vermietung schwere Mängel am Bau aufgetreten sind, dürfen Sie die Abbruchkosten und die Abschreibungen sofort als Werbungskosten geltend machen. Dies ist auch dann möglich, wenn Sie dort später ein selbst genutztes Haus errichten (Urteil des BFH vom 31.07.2007; Az. IX R 51/05). 

Haben Sie ein noch sanierungsfähiges Gebäude abgerissen, weil Sie dort ein Haus zur Eigennutzung bauen oder das Grundstück verkaufen wollen, können Sie natürlich keine Werbungskosten zur Vermietung und Verpachtung  im Rahmen der Steuererklärung geltend machen.

Abwassergebühren

Abwassergebühren sind Gebühren, die die Kommune für die Entsorgung des Abwassers berechnet. Legen Sie diese auf die Mieter Ihres Objekts um, erhöhen Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und können die Gebühren als Werbungskosten sofort abziehen.

Anschaffungskosten

Als Anschaffungskosten bezeichnet man alle Kosten, die für den Kauf einer Immobilie anfallen (Kauf- und Kaufnebenkosten). Dazu zählen der Kaufpreis selbst und die Aufwendungen, die für den Abschluss des Kaufvertrages und den Eigentümerwechsel nötig sind. Beziehen sie sich auf das gekaufte und zukünftig vermietete Gebäude, können sie dem Kaufpreis angerechnet und mit abgeschrieben werden. Die Anschaffungsnebenkosten umfassen Notarkosten, Kosten für die Grundbucheintragung, die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Kosten für den Gutachter, Gerichtskosten (falls Sie das Objekt per Zwangsversteigerung erworben haben), Fahrtkosten und Telefonkosten, die sich auf das Objekt beziehen. Sofort abziehbare Werbungskosten sind beispielsweise Notarkosten, die für die Eintragung der Bank als Eigentümer im Grundbuch entstehen.

Bauerwartungsland

Als Bauerwartungsland bezeichnet man ein unbebautes Grundstück, welches Sie mit der Absicht erwerben, es später zu bebauen, um mit dem Gebäude ein Einkommen aus Vermietung und Verpachtung erzielen zu können. Können Sie Ihre Bauabsicht mit den entsprechenden Nachweisen belegen, dürfen Sie die dafür anfallenden Kosten als Werbungskosten sofort geltend machen (BFH-Urteil vom 4.06.1991; Az. IX R 30/89). Laut dem hessischen Finanzgericht (03.03.2005; Az. 3 V 425/04) ist die Bebaubarkeit des Grundstücks allein jedoch kein Beweis für Ihre Vermietungsabsicht.

Baumängel

Die Kosten zur Beseitigung von Baumängeln können Sie nur dann sofort als Werbungskosten abziehen, wenn die Mängel erst nach Beendigung der Bauarbeiten erkennbar sind (Urteil des BFH vom 19.07.1985; Az. III R 170/80). Haben Sie die Baumängel während der Bauarbeiten entdeckt, sind die zu ihrer Behebung erforderlichen Ausgaben Herstellungskosten, welche Sie abschreiben können (BFH-Urteil vom 1. Dezember 1987; Az. IX R 134/83).

Bausparvertrag

Haben Sie einen Bausparvertrag unterschrieben, können Sie die im Zusammenhang mit dem Abschluss entstandenen Kosten als Werbungskosten sofort in Abzug bringen, wenn Sie diesen Vertrag mit der Absicht eingehen, später zu vermieten (Urteil des BFH vom 01.10.2002; Az. IX R 12/00).

Besichtigungsfahrten

Darunter fallen Kosten für Fahrten zu einem Maklertermin oder Fahrten im Rahmen der Suche nach einer vermietbaren Immobilie. Kommt der Kauf nicht zustande, können Sie die Fahrtkosten als Werbungskosten sofort abziehen (BFH-Urteil vom 10.03.1981; Az. VIII R 195/77). Erwerben Sie das Haus anschließend, gehören die Aufwendungen für Besichtigungsfahrten zu den Anschaffungsnebenkosten.

Damnum/Disagio

Als Damnum oder Disagio bezeichnet man einen in Prozent angegebenen Abschlag, den Sie bei der Auszahlung Ihres Immobilienkredits in Kauf nehmen müssen. Weil das Disagio zu den Finanzierungskosten zählt, können Sie es sofort von der Steuer absetzen. Voraussetzung ist, dass dafür ein marktüblicher Zinssatz angesetzt wird (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG). Für Darlehensverträge mit mindestens fünfjähriger Zinsbindungsfrist, die nach dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, gilt ein Damnum bis 5 % des Darlehensbetrages als marktüblich. Kaufen Sie ein Haus und vereinbaren Sie mit dem Verkäufer die Erstattung des Abschlags außerhalb des Kaufvertrags, dürfen Sie ihn als Finanzierungskosten sofort abziehen (BFH-Urteil vom 12.05.2009; Az. IX R 40/08). Ist er im Kaufpreis (Kaufvertrag) enthalten, können Sie ihn als Anschaffungsnebenkosten abschreiben.

Drittaufwand

Bezahlen nicht Sie als Vermieter, sondern beispielsweise ein Familienangehöriger in Ihrem Auftrag Handwerker, gehört dieser sogenannte Drittaufwand ebenfalls zu den sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen (BFH-Urteil vom 15.01.2008; Az. IX R 45/07). Der Abzug ist sogar erlaubt, wenn das die Rechnung für die Renovierung bezahlende Familienmitglied als Ihr Mieter im betreffenden Objekt wohnt.

Eigenleistungen

Erbringen Sie an Ihrem zur Vermietung vorgesehenen Haus handwerkliche Eigenleistungen, dürfen Sie diese nicht steuerlich absetzen.

Energieausweis

Weil Sie Ihren Mietern seit dem 01.07.2008 einen Energieausweis vorlegen müssen, können Sie diesen als Werbungskosten sofort in Abzug bringen.

Erbbaurecht

Vermieten Sie ein Haus auf einem Grundstück, dessen Erbbaurecht Sie erworben haben, dürfen Sie die Erbbauzinsen im Jahr ihrer Zahlung sofort absetzen. Zahlen Sie diese jedoch für wenigstens fünf Jahre im Voraus, müssen Sie sie nach § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG gleichmäßig auf den Nutzungszeitraum verteilt abschreiben. Die beim Erwerb des Erbbaurechts angefallenen Aufwendungen wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Vermessungsgebühren zählen zu den Anschaffungskosten. Diese müssen Sie laut einem Urteil des BFH vom 04.06.1991 (Az. X R 136/87) über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts verteilt abschreiben.

Erhaltungsaufwand

Der Erhaltungsaufwand dient dazu, das vorhandene vermietete Objekt instand zu setzen, zu erhalten, zu modernisieren oder zu erneuern. Aufwendungen dieser Art dürfen Sie im Jahr der Zahlung in einem Betrag sofort abziehen. Handelt es sich um einen größeren Betrag, verteilen Sie ihn gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre. Das gilt nach §§ 11 a, b EStG auch für sanierungsbedürftige Häuser und Baudenkmäler, die Sie vermieten wollen. Haben Sie ein Doppel- oder Mehrfamilienhaus gekauft, dürfen Sie wegen des erhöhten Erhaltungsaufwands die 15-Prozent-Grenze auf die Anschaffungskosten des gesamten Hauses beziehen. Gehören Ihnen nur einzelne Eigentumswohnungen in einem Haus, ist die 15-Prozent-Grenze auf jede einzelne Wohnung anzuwenden. Von Ihrem erhöhten Erhaltungsaufwand müssen Sie Kosten für Arbeiten, die Ihr Haus erweitern (Anbauten), die sich nicht auf Ihr Haus beziehen (Außenbereich) und regelmäßig anfallende Kosten für die laufende Erhaltung (jährliche Wartung der Heizungsanlage) abziehen. Die Erweiterungsarbeiten gehören zu den abzuschreibenden Herstellungskosten, die Wartungsarbeiten sind sofort absetzbar.

Erschließungskosten und Anliegerbeiträge

Erwerben Sie ein unbebautes Grundstück, müssen Sie vorab Erschließungsmaßnahmen durchführen. Die dabei entstehenden Kosten zählen Sie zu den Anschaffungskosten des Erbbaurechts. Müssen Sie die bestehenden Erschließungseinrichtungen erneuern, sind die Kosten dafür sofort abziehbar.

Fahrtkosten

Kosten für Fahrten zur Bank wegen der Baufinanzierung, zu Ihrem vermieteten Haus, zu Heimwerkermärkten, zur Besichtigung von Objekten, die Sie aber nicht kaufen und zu Treffen mit potenziellen Mietern in Ihrem Haus zählen zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Sie rechnen sie so ab, als würde es sich um eine berufliche Auswärtstätigkeit handeln.

Finanzierungskosten

Erhalten Sie einen Bankkredit für ein Objekt, das Sie vermieten möchten, dürfen Sie sämtliche Finanzierungskosten sofort in Abzug bringen. Das sind unter anderem Kreditzinsen, Abschlussgebühren, Disagio, Fahrtkosten, die im Rahmen der Finanzierung erforderlich sind, Kosten für Fotokopien der Beleihungsunterlagen, Maklergebühren für die Kreditvermittlung, Kosten für die Erstellung eines Finanzierungsplans, Notarkosten für die Grundschuldeintragung und Porto- und Telefonkosten.

Fußbodenbelag

Müssen Sie in Ihrem zur Vermietung vorbereiteten Haus den Bodenbelag erneuern, zählen die Kosten dafür zum sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand. Bei nur loser Verlegung auf dem Parkettboden gehören sie zu den Anschaffungskosten und müssen über einen Zeitraum von acht Jahren abgeschrieben werden. Beträgt dieser Erhaltungsaufwand mehr als 500 Euro pro Quadratmeter, muss die Abschreibung 15 Jahre lang erfolgen.

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Gerichtskosten

Entstehen Ihnen im Rahmen Ihrer Immobilienvermietung Gerichtskosten, können Sie diese ebenfalls sofort von Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehen.

Grundbuchgebühren

Die vom Grundbuchamt berechneten Gebühren für die Eintragung des Baudarlehens ins Grundbuch gelten steuerlich als Finanzierungskosten und sind damit sofort abziehbar. Berechnet es die Kosten für die Eintragung eines neuen Eigentümers, zählen sie zu den Anschaffungskosten. Bei diesen wird zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden.

Grundsteuer

Als Eigentümer haben Sie jährlich Grundsteuer zu entrichten. Dazu sind Sie nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG verpflichtet. Erleiden Sie unverschuldet einen 100-prozentigen Mietausfall, kann Ihnen Ihre Steuerbehörde die Hälfte der Grundsteuer erlassen, bei mehr als 50 % Mietausfall 25 %. Dazu müssen Sie Ihren Antrag bis Ende März des Folgejahres einreichen.

Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie viel Grundsteuer Eigentümer auf Ihre Mieter umlegen können, finden Sie Antworten dazu in unserem Ratgeberartikel zum Thema.

Gutachterkosten

Gutachterkosten fallen an, wenn der Beleihungswert Ihrer Immobilie geschätzt werden muss. Sie dürfen als Finanzierungskosten sofort abgezogen werden. Geht es bei der Beauftragung des Sachverständigen darum, nach dem Ende des Erbbaurechtsverhältnisses die Entschädigung für das von Ihnen errichtete Gebäude zu berechnen, handelt es sich nicht um nachträgliche Werbungskosten (Urteil des BFH vom 28. März 2007; Az. IX R 46/05).

Hausmeister/Hausverwaltung

Lassen Sie Ihr vermietetes Haus von einem Hausverwalter oder Hausmeister betreuen, können Sie die dafür anfallenden Kosten sofort als Werbungskosten abziehen.

Heizungsanlage

Lässt sich Ihr zu vermietendes Haus schon beheizen, sind alle für die Heizung erforderlichen Aufwendungen sofort abzugsfähig (Erhaltungsaufwand). Müssen Sie zusätzliche Heizkörper in bisher unbeheizte Räume einbauen, fallen Herstellungskosten an. Diese können Sie nur abschreiben.

Herstellungskosten

Erledigen Sie die Arbeiten an den Fenstern und an Heizungs-, Elektro- und Sanitäranlagen, um Ihr Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, müssen Sie sie als normale Herstellungskosten abschreiben. Dies gilt auch, wenn Sie Arbeiten an einem zuvor umgebauten Gebäude verrichten lassen. Beachten Sie aber bitte, dass bei vermieteten Häusern mit mehr als einer Nutzungseinheit jede einzelne gesondert auf ihre Vermietbarkeit überprüft wird und danach entschieden wird, ob die Baumaßnahme als sofort abzugsfähig eingestuft wird oder nicht. So hat es der BFH in seinem Urteil vom 18.08.2010 entschieden (Az. X R 30/07).

Herstellungsaufwand (nachträgliche Herstellungskosten)

Erweitern oder verbessern Sie Ihr Mietobjekt, gelten die Aufwendungen dafür als abzuschreibende Herstellungskosten. Erweiterungen schaffen entweder mehr Wohnfläche (Anbauten, Dach- und Kellerausbau) oder mehren die Gebäudesubstanz durch Einbauten (Dusche, Markise, Außentreppe). Kostet jede der nicht zusammenhängenden Baumaßnahmen nicht mehr als 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer, dürfen Sie den Betrag sofort in Abzug bringen. Eine Verbesserung des Gebrauchswerts Ihrer Immobilie liegt vor, wenn Sie drei der vier Bereiche Fenster, Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallation in Bezug auf Qualität und Umfang optimieren. In diesem Fall müssen Sie die Kosten abschreiben. Optimieren Sie nur zwei Bereiche, handelt es sich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand.

Instandhaltungsrücklagen

Geben Sie diese Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten aus, gelten diese Kosten als kurzfristig absetzbare Werbungskosten.

Kauf vom Bauträger

Erwerben Sie Ihre Immobilie von einem Bauträger, hat dieser das Recht, Ihnen für die Finanzierung während der Bauzeit Schuldzinsen in Rechnung zu stellen. Diese sogenannten Bauzinsen sind Anschaffungskosten des bebauten Grundstücks, die abgeschrieben werden müssen.

Kontokorrentkredit

Haben Sie für Ihre vermietete Immobilie ein separates Girokonto eingerichtet, sind die Überziehungszinsen sofort abzugsfähige Werbungskosten. Werden die mit der Vermietung zusammenhängenden Buchungen über Ihr privates Girokonto abgerechnet, dürfen Sie nur einen Teil der Sollzinsen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Werbungskosten in Abzug bringen. Dieser wird entweder geschätzt oder nach der „Zinszahlenstaffelmethode“ berechnet.

Kosten der Warmwasserversorgung

Diese Kosten können Sie als Nebenkosten (Heizung und Warmwasser) auf Ihre Mieter umlegen und sofort von Ihren Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung absetzen.

Maklergebühren

Fallen die Maklergebühren für die Vermittlung eines Baukredits (Erstfinanzierung) oder eines neuen Mieters an, dürfen Sie sie sofort abziehen. Entstehen sie im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung oder einem unbebauten oder bebauten Grundstück, handelt es sich um abzuschreibende Anschaffungskosten. Verkaufen Sie das Objekt und erwerben mit dem Verkaufserlös ein anderes Mietobjekt, können Sie die anfallenden Maklerkosten als Finanzierungskosten sofort abziehen.

Mietausfall/Mietzahlung

Zahlen einige Ihrer Mieter den Mietpreis nicht, sind Sie trotzdem berechtigt, Ihre Werbungskosten weiterhin von Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzusetzen. Ziehen Sie aus Ihrem Haus aus und müssen nun selbst Miete zahlen, dürfen Sie diese sogar dann nicht in Abzug bringen, wenn Sie Ihre Immobilie neu vermietet haben (BFH-Urteil vom 11.02.2014; Az. IX R 24/13).

Miteigentum

Gehören Sie einer Eigentümergemeinschaft an, müssen Sie zuerst die Gesamtkosten errechnen und diese gemäß Ihrer Miteigentumsquote auf sämtliche Miteigentümer verteilen. Haben Sie einige Aufwendungen für das Miteigentum in eigenem Interesse getätigt, können Sie diese gleich in voller Höhe als Sonderwerbungskosten abziehen.

Müllabfuhrgebühren

Müllabfuhrgebühren sind Kosten, die die Kommune Eigentümern auferlegt. Da Sie diese als Nebenkosten auf Ihre Mieter umlegen, fließen Ihnen höhere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu. Von diesen dürfen Sie dann sofort die Müllabfuhrgebühren als Werbungskosten absetzen.

Nießbrauch

Sind Sie nicht der Eigentümer des vermieteten Hauses, sondern haben Sie ein Nießbrauchsrecht, dürfen Sie dennoch für Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dazu gehören auch die Kosten für den Erhalt oder die Verlängerung des Nießbrauchsrechts.

Notarkosten

Entstehen die Notarkosten im Zusammenhang mit der Eintragung der Grundschuld, können Sie sie als Werbungskosten sofort abziehen. Sind Sie beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung angefallen, werden sie steuerlich als Anschaffungskosten betrachtet.

Räumungskosten

Müssen Sie Ihr vermietetes Objekt räumen lassen, um es einem anderen Mieter überlassen zu können, entstehen sofort abzugsfähige Räumungskosten (Kosten für den Gerichtsprozess).

Rechtsanwaltskosten

Rechtsanwaltskosten lassen sich nach BFH-Urteil vom 25.06.2009 (Az. IX R 47/08) wie die streitigen Aufwendungen sofort als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Es sei denn, es geht um Kosten, die für die Beseitigung von Baumängeln angefallen sind.

Renovierungskosten

Auch bei den Renovierungskosten kommt es für die steuerliche Behandlung darauf an, ob sie zum Herstellungs- oder zum Erhaltungsaufwand zählen.

Renten und dauernde Lasten

Haben Sie ein vermietetes Haus erworben und sich mit dem ehemaligen Eigentümer auf die Zahlung einer Rente geeinigt, können Sie diese nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG als Werbungskosten geltend machen.

Scheidung

Lassen Sie sich scheiden und haben Sie den Eigentumsanteil Ihres Noch-Gatten gegen Kaufpreiszahlung oder Begleichen der Verbindlichkeiten übernommen, gelten diese als Anschaffungskosten. Die Hypothekenzinsen, die Sie für den nunmehr Ihnen gehörenden Eigentumsanteil zahlen müssen, dürfen Sie sofort als Werbungskosten abziehen.

Schuldzinsen

Schuldzinsen auf einen Baukredit, den Sie für Ihre vermietete Immobilie aufnehmen, können Sie sofort absetzen. Das gilt auch für Bereitstellungszinsen, Zwischenfinanzierungszinsen und Verzugszinsen.

Straßenreinigungsgebühren

Die von Ihrer Kommune erhobenen Straßenreinigungsgebühren legen Sie als Nebenkosten auf Ihre Mieter um und bringen sie als Werbungskosten im Jahr der Zahlung sofort in Abzug.

Telefonkosten

Führen Sie die Telefonate mit Baustofflieferanten, Handwerkern und Ihrem Architekten, schreiben Sie die Telefonkosten wie andere Herstellungskosten ab. Führen Sie sie wegen des Mietobjekts selbst, handelt es sich um sofort abzugsfähige Werbungskosten.

Trinkgelder

Trinkgelder sind sofort abzugsfähig, wenn Sie sie für die Entsorgung von Müll, die Straßenreinigung und für Handwerkerarbeiten zahlen. Von dieser Regelung ausgenommen sind Baumaßnahmen, die zum Herstellungsaufwand gehören.

Umsatzsteuer

Sind Sie selbst Mieter und vermieten Sie Ihre Räume unter, können Sie Ihre Miete in voller Höhe Ihren Werbungskosten zurechnen.

Vergebliche Aufwendungen

Ziehen Sie nach dem Erwerb eines Grundstücks Ihren Bauantrag zurück oder treten Sie vom Kaufvertrag zurück, sind die bis zu diesem Zeitpunkt angefallenen Finanzierungs- und Fahrtkosten und die Aufwendungen, die Sie später hätten abschreiben können, sofort abzugsfähig (BFH-Urteil vom 19.12.2007; Az. IX R 45/05).

Versicherungsbeiträge

Als Eigentümer beziehungsweise Vermieter müssen Sie bestimmte Versicherungen wie Gebäude-, Hausrat-, Bauwesen-, Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung haben. Diese Aufwendungen können Sie sofort steuerlich absetzen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Möchten Sie Ihren Baukredit vorzeitig ablösen, weil Sie Ihr Mietshaus verkaufen wollen, können Sie laut BFH-Urteil vom 11.02.2014 (Az. IX R 42/13) die an die Bank zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung nicht den nachträglichen Werbungskosten zurechnen.

Werkzeuge

Benötigen Sie Werkzeuge für Ihre Herstellungsarbeiten, gehören die Kosten dafür zum Herstellungsaufwand. Nutzen Sie sie für die Modernisierung und Instandhaltung Ihres vermieteten Objekts, können Sie Werkzeugkosten bis 410 Euro netto pro Stück sofort absetzen.

Wohnrecht

Haben Ihre Eltern Ihnen ihr selbst bewohntes Haus unentgeltlich zu Lebzeiten übertragen und zahlen Sie Ihnen als Gegenleistung die Miete für ihre kleine Wohnung, sodass Sie das Haus fremdvermieten können, ist der Mietpreis als Werbungskosten sofort absetzbar.

Werbung

Inserieren Sie in einer Tageszeitung mit Immobilienteil, um Mieter für Ihr Objekt zu finden, sind die Anzeigenkosten und der Zeitungskauf selbst sofort abzugsfähig.

Zweitwohnungssteuer

Haben Sie eine Ferienwohnung, die Sie einige Monate im Jahr an Gäste vermieten, können Sie gemäß BFH-Urteil vom 15.10.2002 (Az. IX R 58/01) die darauf zu entrichtende Zweitwohnungssteuer für die Dauer der Vermietung anteilig als Werbungskosten absetzen.

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Vermietung und Verpachtung: Werbungskosten vorwegnehmen

Vorweggenommene Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung sind solche, die für noch nicht vermietete Immobilien steuerlich abgezogen werden können. Befindet sich Ihr Haus noch im Bau, haben Sie dafür natürlich trotzdem Ausgaben wie beispielsweise Finanzierungskosten. Für eine noch nicht bezugsfertige Immobilie entstehen außerdem Herstellungskosten. Kaufen Sie ein Objekt, haben Sie Anschaffungskosten (Kaufpreis) und Anschaffungsnebenkosten (Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notarkosten). Kaufen Sie einen Altbau, müssen Sie ihn mithilfe von Modernisierungsmaßnahmen für potenzielle Mieter attraktiver machen – oder ein sanierungsbedürftiges Objekt zuvor so instand setzen, dass Sie es vermieten können. Ihnen entsteht also Erhaltungsaufwand.

Weil Sie während dieses Zeitraums aber keine Mieteinnahmen haben, dürfen Sie Ihre Kosten als vorweggenommene Werbungskosten schon im Jahr des Rechnungsausgleichs in Abzug bringen. Die sofortige Absetzbarkeit gilt sogar für Fahrtkosten zu Objektbesichtigungen, auch wenn Sie sich später für ein anderes Haus entscheiden. Erkennt die Steuerbehörde die vorweggenommenen Werbungskosten an, erhalten Sie einen vorläufigen Steuerbescheid nach § 165 AO. Vermieten Sie das betreffende Objekt in den Folgejahren nicht oder verkaufen Sie es sogar, streicht sie Ihnen den Werbungskostenabzug rückwirkend.

Werbungskosten bei leer stehenden Wohnungen und Gebäuden absetzen

Sind Sie Vermieter und stehen einige Wohnungen bei Ihnen leer, entstehen für Sie natürlich Kosten. Sie müssen Ihr Darlehen weiter abbezahlen. Auch die Grundsteuer fällt trotz fehlender Mieteinnahmen an. Die durch Ihren Leerstand verursachten Kosten können Sie allerdings steuerlich geltend machen. Dafür müssen Sie aber nachweisen können, dass Sie die Wohneinheiten vermieten wollen. Es reicht nicht aus, der Steuerbehörde Rechnungen über in Zeitungen geschaltete Anzeigen vorzulegen. Um Ihre Vermietungsabsicht nachzuweisen, benötigen Sie neben den Kopien der regelmäßig geschalteten Zeitungs- und Internetanzeigen Maklerrechnungen, Rechnungen für durchgeführte Renovierungen und Protokolle der Wohnungsbesichtigungen.

Können Sie Ihre Vermietungsabsicht detailliert und glaubhaft belegen, haben Sie gute Chancen, die Kosten Ihres Leerstands abziehen zu dürfen. Dies gilt sogar für langjährigen Leerstand. Bei diesem müssen Sie nachweisen können, dass Sie Ihre Vermietungschancen mit einer Renovierung verbessert haben. Sogar angekündigte und bei anderen Mietern vorgenommene Mietsenkungen beweisen, dass Sie am Leerstand keine Schuld trifft. Wohnungen, für die kein Markt mehr existiert, können mit attraktiven Modernisierungen wieder beziehbar gemacht werden. 

Beachten Sie bitte, dass die Steuerbehörden diesbezüglich keine Bestimmungen einzuhalten haben und Einzelfallentscheidungen treffen.

Nachfragen wegen des Leerstands gibt es nicht, wenn es nur um einige Monate geht. Steht das Objekt aber seit Jahren leer, müssen Sie dokumentieren, dass Sie sich intensiv um seine Wiedervermietung kümmern. Leiden Sie unter unverschuldetem Leerstand, können Sie sich übrigens bei der Kommunalverwaltung teilweise von der Grundsteuer befreien lassen. Die Ihnen für die Dauer des Mietausfalls entstehenden Kosten sind außerdem als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig.

Werbungskosten bei kostenloser oder verbilligter Vermietung

Bei einem Mietpreis, der unter der der ortsüblichen Miete liegt, handelt es sich um eine verbilligte und damit teilentgeltliche oder unentgeltliche Überlassung. Ein solcher Fall liegt vor, wenn die Kaltmiete zuzüglich umlegbarer Betriebskosten für ein Objekt dauerhaft niedriger ist als die ortsübliche Kaltmiete plus Nebenkosten. Beträgt die Kaltmiete nicht weniger als 66% der ortsüblichen Miete, liegt eine voll entgeltliche Vermietung vor und die Werbungskosten sind in voller Höhe abziehbar. Beträgt die Kaltmiete weniger als 66%, ist die Nutzungsüberlassung in eine entgeltliche Vermietung und in eine unentgeltliche Überlassung auszuteilen. Die Werbungskosten sind in diesem Fall anteilig abziehbar, soweit diese auf die entgeltliche Vermietung entfallen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?

Einkünfte bzw. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden dann erzielt, wenn sich im Privateigentum befindliche Immobilien oder Grundstücke gegen Bezahlung an Dritte überlassen werden.

Was sind Werbungskosten?

Unter Werbungskosten versteht man im Immobilienbereich alle anfallenden Aufwendungen und Kosten, die der Sicherung und Erhaltung der Mieteinkünfte dienen. Diese senken Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und verringern dadurch die Steuerlast.

Wann sind Werbungskosten nicht abzugsfähig?

Sobald Sie die betreffende Immobilie absichtlich unvermietet lassen, sie unentgeltlich Ihrem Kind überlassen wollen, sie verkaufen oder aber später selbst nutzen wollen, sind Werbungskosten steuerlich nicht abzugsfähig.

Was zählt zu den Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung?

Die Werbungskosten in der Vermietung und Verpachtung lassen sich in sofort absetzbare und nicht sofort absetzbare einteilen. In unserem Artikel finden Sie die wichtigsten Werbungskosten aufgelistet.

Können Kosten für noch nicht vermietete Immobilien steuerlich abgesetzt werden?

Bestimmte Ausgaben können bereits vor Vermietung einer Immobilie steuerlich abgesetzt werden. Zu diesen sogenannten vorweggenommenen Werbungskosten zählen unter anderem Finanzierungskosten, Herstellungskosten für noch nicht bezugsfertige Immobilien, Anschaffungsnebenkosten wie bspw. Notarkosten und Erhaltungsaufwendungen, die Ihnen im Rahmen der Modernisierung oder Sanierung eines Objektes entstehen.

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