Haus- und Wohnungseigentümer haben das Recht, die auf ihre Immobilie erhobene Grundsteuer an ihre Mieter weiterzugeben. Allerdings sind dabei einige wesentliche Details zu beachten. Daher erörtern wir in diesem Beitrag die Frage: „Wieviel Grundsteuer können Eigentümer auf Ihre Mieter umlegen?

Die wichtigsten Fakten zur Steuer

Als Grundsteuer bezeichnet man eine Abgabe, die Eigentümer auf ihre Immobilie zu entrichten haben. Sie wird einmal jährlich festgesetzt und meist quartalsweise bezahlt. Im Jahr 2017 betrugen die Grundsteuereinnahmen der Finanzämter insgesamt 13,56 Milliarden Euro (Statistisches Bundesamt, Realsteueraufkommen Grundsteuer B). Bei der Berechnung der Steuer legt man folgende drei Faktoren zugrunde:

  • Einheitswert
  • Grundsteuermesszahl
  • Hebesatz

Der Einheitswert basiert auf einer Kombination von Baujahr, Bauart, Quadratmeterzahl, Ausstattung und Finanzierungsart des Gebäudes und entspricht den in den Jahren 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland geltenden Werteverhältnissen.

Geplant war, ihn im Abstand von jeweils sechs Jahren neu zu ermitteln, um so regionale Veränderungen angemessen berücksichtigen zu können. Da die regelmäßige Anpassung des Einheitswerts wegen ihres hohen bürokratischen Aufwands jedoch nie erfolgte, sind die Unterschiede zwischen vergleichbaren Immobilien in ähnlicher Lage recht groß.

Lediglich bei der Aufteilung von Häusern in Eigentumswohnungen und bei Haussanierungen wurden Neubewertungen vorgenommen. Infolge dieses inkonsequenten Umgangs mit dem Einheitswert gibt es heute Straßen, in denen die Grundsteuerlast von einem Haus zum anderen und manchmal sogar innerhalb desselben Gebäudekomplexes variiert.

Unterschiedliche Berechnungsmethoden je nach Art des Grundstück und der Immobilie

Um beispielsweise den Einheitswert eines in den alten Bundesländern befindlichen unbebauten Grundstücks festzustellen, multipliziert man seine Quadratmeterzahl mit dem im Jahr 1964 geltenden Bodenwert. Bei einem bebauten Grundstück wird der Einheitswert mithilfe des Sachwert- oder Ertragswertverfahrens berechnet. Letzteres wird bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern und Immobilien mit gemischter Nutzung (Wohn- und Gewerbeflächen im selben Gebäude) angewendet. Im Fall von hochwertigen Grundstücken und Luxushäusern kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz.

Grundsteuermesszahl in West- und Ostdeutschland unterschiedlich

Bei der Grundsteuermesszahl unterscheidet das Grundsteuergesetz (GrStG) in den §§ 14 und 15 bei den in Westdeutschland liegenden Grundstücken zwischen Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern. Einfamilienhäuser haben je nach Einheitswert eine Steuermesszahl von 2,6 oder 3,5 Promille. Bei Zweifamilienhäusern liegt sie bei 3,1 und bei Mehrparteienhäusern bei 3,5 Promille. In Ostdeutschland wird ein anderes Berechnungsverfahren angewendet. Dort liegt die Grundsteuermesszahl bei fünf bis zehn Promille. Der Hebesatz wird von jeder Kommune selbst festgelegt und liegt bei durchschnittlich 534 %. Großstädte haben grundsätzlich höhere Hebesätze als Orte in ländlichen Regionen.

Gewogene Durchschnittshebesätze der Grundsteuer B in den größten Städten Deutschlands im Jahr 2017

Quelle: Statistisches Bundesamt

 

Vereinfachtes Rechenbeispiel

Wir nehmen an, Sie sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit vier vermieteten Wohnungen in Berlin-Mitte. Das zuständige Finanzamt stellt für das Mehrfamilienhaus einen Grundsteuerbescheid aus.

Wir gehen nun davon aus, dass der vom Finanzamt berechnete Einheitswert des Mehrfamilienhauses mit 60.000 Euro festgestellt wurde.

Um den Grundsteuermessbetrag für das gesamte Haus zu erhalten, wird der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert:

60.000 Euro x 3,5 Promille = 210 Euro

Den jährlichen Grundsteuerbetrag errechnen Sie, indem Sie den Grundsteuermessbetrag mit dem in Ihrer Kommune geltenden Hebesatz (Grundsteuer Hebesatz B) multiplizieren:

210 Euro x 810 % (Hebesatz Berlin) = 1.701 Euro

Grundsteueränderungen

Da die auf Grundstücke und Häuser erhobene Steuer objektgebunden ist, ändert sie sich, wenn Sie Ihr Grundstück aufteilen, ein darauf befindliches Haus abreißen oder ein bestehendes Gebäude um einen Anbau erweitern. In diesen Fällen berechnet die Steuerbehörde den Einheitswert und eventuell noch die Grundsteuermesszahl neu. Teilen Sie Ihr Grundstück, erhält jedes Objekt vom Finanzamt eine eigene Steuernummer und wird steuerlich separat berechnet.

In bestimmten Fällen als Immobilieneigentümer sogar steuerbefreit

In bestimmten Fällen sind Sie als Immobilieneigentümer sogar steuerbefreit. Dies gilt nach § 32 GrStG beispielsweise für denkmalgeschützte Häuser. Außerdem kann die Steuer vollständig oder teilweise erlassen werden, wenn Sie infolge eines nicht von Ihnen zu verantwortenden Wasser- oder Brandschadens hohe Mietausfälle haben.

Kommt es in Ihrer Gemeinde zu einem allgemeinen Mietpreisverfall von 50 %, reduziert sich Ihre Grundsteuerlast um 25 %. Erzielen Sie infolge des allgemein stark gesunkenen Mietpreises überhaupt keine Mieterträge mehr, muss Ihnen das Finanzamt die Hälfte der Steuer erlassen. Einzige Voraussetzung ist, dass Sie den Antrag bis Ende März des folgenden Jahres einreichen (BFH Az. II R36/10).

Grundsteuer auf Mieter umlegen: Wie ist die Rechtslage?

Vermieten Sie Ihre Immobilie, sind Sie gemäß § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung berechtigt, den Grundsteuerbetrag anteilig an die Mietparteien weiterzugeben, wenn Sie die Zahlung von Nebenkosten im Mietvertrag festgelegt haben. Sie legen ihn nach einem Verteilerschlüssel als Nebenkosten auf alle Bewohner des Hauses um. Bei preisgebundenen Wohnungen verwenden Sie dafür die Wohnungsfläche als Umlageschlüssel.

BGH schreibt Trennung der Steuerbeträge für verschiedene Nutzungsarten vor

Liegt bei Ihrer Immobilie gemischte Nutzung vor, müssen Sie meist zuvor die gewerblich genutzten Flächen von der Gesamtflächenzahl abziehen, weil die üblicherweise höheren Gewerbemieten die auf das Gebäude entfallende Gesamtsteuerlast erhöhen. Laut BGH-Urteil vom 8.3.2006 (Az. VIII ZR 78/05) sind Hauseigentümer dazu verpflichtet, eine Trennung der auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Steuerbeträge vorzunehmen, wenn die Mehrbelastung für die Mietparteien bei wenigstens 10 % liegt. Wohnen Sie selbst in Ihrem vermieteten Haus, müssen Sie Ihre eigene Wohnung natürlich ebenfalls herausrechnen. Das gilt außerdem für vermietete Stellplätze und Garagen, wenn diese eine deutliche steuerliche Mehrbelastung für die Hausmieter darstellen.

Wieviel Grundsteuer als Eigentümer eines gemischt genutzten Hauses umlegen?

Um zu erfahren, wie viel Grundsteuer Sie als Eigentümer eines gemischt genutzten Hauses auf Ihre Mieter umlegen können, müssen Sie den gesamten Steuerbetrag zuerst unterteilen: Voraussetzung für die Trennung zwischen Gewerbe- und Wohnflächen ist, dass der Einheitswert Ihrer Immobilie mithilfe des Ertragswertverfahrens berechnet wurde.

Stehen in Ihrem Haus mehrere Wohneinheiten leer, müssen Sie den auf diese Wohnflächen entfallenden Grundsteueranteil ebenfalls abziehen. Beantragen Sie für den Leerstand eine Steuerermäßigung, zu der Sie gemäß § 33 GrStG berechtigt sind oder erlässt Ihnen das Finanzamt diesen Steueranteil vollständig, sind Sie verpflichtet, die Reduzierung der steuerlichen Nebenkosten rückwirkend an die Hausbewohner weiterzugeben.

Kommt es zu einer Grundsteuererhöhung, haben Sie als Eigentümer-Vermieter gemäß § 560 BGB eine Frist von zwölf Monaten, innerhalb derer Sie die erhöhten Nebenkosten auf alle Mietparteien umlegen können. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass im Mietvertrag oder in der jährlichen Abrechnung der Nebenkosten ein solcher Erhöhungsvorbehalt formuliert ist.

Zwei Optionen zur Umlage der Grundsteuer auf Mieter

Um letztlich zu ermitteln, wie viel Grundsteuer Sie als Eigentümer auf Ihre Mieter umlegen können, haben Sie folgende Möglichkeiten:

Option 1

Sie geben die Steuer entsprechend dem Steuerbescheid als Nebenkosten an den Mieter weiter, was die einfachste Lösung ist. Voraussetzung dafür ist, dass eine derartige Regelung im Mietvertrag vereinbart ist.

Option 2

Sie verwenden die auf das Wohnhaus entfallende Grundsteuerlast als Berechnungsgrundlage und ermitteln die anteilige Steuer entsprechend dem im Mietvertrag genannten Umlageschlüssel.

Aktuelle Grundsteuerreform

Da die seit über 50 Jahren nicht aktualisierten Einheitswerte eine Ungleichbehandlung der Eigentümer bewirken, erklärte das Bundesverfassungsgericht 2018 das bis dato angewendete Berechnungsverfahren für verfassungswidrig und verfügte, dass Bund und Länder bis Ende 2019 die überfällige Grundsteuerreform auf den Weg bringen.

Das neue Berechnungsverfahren soll ab 2020 gelten und bis 2025 flächendeckend umgesetzt werden. Die Grundsteuer wird zukünftig mithilfe einer Kombination von Lage, Flächenwert und Nettomiete berechnet. Die neue Regelung soll sich mit einem vertretbaren Verwaltungsaufwand umsetzen lassen und wird Gegenstand des neuen Gesetzentwurfes.

Ursprünglich diskutiert wurden ein wertunabhängiges und ein wertabhängiges Steuerberechnungsmodell. Bei ersterem sollte lediglich die Fläche berücksichtigt werden. Das wertabhängige Modell beruhte auf einer vereinfachten Ermittlung des realen Immobilienwerts. Nach diesem wären wertmäßig vergleichbare Häuser auch ähnlich hoch besteuert worden. Die Grundsteuerreform macht eine Neubewertung sämtlicher Immobilien in Deutschland erforderlich.

Grundsteuer: Finanzminister beraten neue Berechnungsmodelle

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